Oneri concessori e voltura del titolo edilizio
Come è noto, una delle caratteristiche del permesso di costruire è la sua trasferibilità, insieme all’immobile, ai successori o agli aventi causa del titolare (art. 11, comma 2 del Testo Unico Edilizia, d.P.R. n. 380/2001), tramite la voltura.
Richiesta di voltura: la verifica del responsabile dell’ufficio tecnico
La richiesta di voltura deve essere verificata dal responsabile dell’ufficio tecnico per quanto riguarda le condizioni di ammissibilità oggettive e soggettive.
Da un punto di vista oggettivo:
- il titolo non può essere oggetto di trasferimento se non unitamente all’immobile oggetto dell’intervento; questo perché, come indicato dalla norma prima richiamata e precisato dalla giurisprudenza (TAR Sicilia, sez. I Catania, sent. 26 marzo 2009, n. 602), la concessione edilizia non ha natura personale ma reale, nel senso che suo presupposto è una situazione soggettiva attiva del richiedente in relazione ad un bene immobile;
- il permesso di costruire deve essere ancora efficace.
Da un punto di vista soggettivo:
- i successori devono avere ricevuto l’immobile (anche pro-quota) al quale si riferisce il permesso: questo significa che, ad esempio, un erede che per testamento riceve altri beni ma non l’immobile a cui il permesso di costruire si riferisce non può ritenersi legittimato a chiedere la voltura;
- gli aventi causa sono le parti contrattuali che hanno stipulato, con l’originario titolare del permesso di costruire, un contratto di trasferimento della proprietà dell’immobile: l’ipotesi classica è la compravendita ma nella prassi è possibile individuare anche casi diversi, quali ad esempio la donazione e la permuta.
La voltura del titolo edilizio
La voltura del titolo edilizio comporta delle conseguenze anche per quanto concerne la delicata materia degli oneri concessori. Secondo la regola generale indicata dalla giurisprudenza (TAR Campania, sez. VIII Napoli, sent. 14 gennaio 2011, n. 152), l’atto di volturazione non comporta la corresponsione di ulteriori contributi concessori che restano quelli fissati in occasione del rilascio del titolo originario ma tali oneri, per la parte non ancora adempiuta, si trasferiscono al subentrante, sia perché non rilevano sotto il profilo dell’intuitus personae, inerendo ad un atto che non ha carattere personale, sia perché connessi alla capacità di disporre del diritto di edificazione in concreto esercitato dal terzo.
In realtà, nella prassi può presentarsi la seguente alternativa:
- l’originario titolare non ha svolto alcuna attività edificatoria prima della voltura: in questo caso, poiché l’obbligo di versamento degli oneri concessori non è legato solo al rilascio del titolo edilizio ma anche all’attività edilizia assentita, l’intestatario iniziale deve essere ritenuto libero da ogni obbligo pecuniario nei confronti del Comune per quanto concerne gli oneri concessori (TAR Marche, sent. 8 maggio 2017, n. 348). Ed infatti, la voltura, accettata dal Comune, estingue il rapporto con l’originario dante causa, operando come novazione soggettiva liberatoria del debitore originario per accettazione del Comune (TAR Veneto, sez. II, sent. 6 maggio 2015, n. 485);
- l’edificazione ha avuto consistenza sia in capo al cedente che al cessionario: in tal caso entrambi sono solidalmente tenuti verso l’Amministrazione al pagamento degli oneri concessori, in quanto il fenomeno edilizio e la connessa trasformazione del territorio hanno tratto origine da due coautori (TAR Toscana, sez. III, sent. 12 giugno 2012, n. 1126; TAR Marche, sent. 8 maggio 2017, n. 348).
Rimane un’ultima possibilità, ossia l’accordo tra cedente e cessionario in merito agli adempimenti relativi agli oneri concessori (ad esempio, il cedente potrebbe liberare il cessionario dal relativo pagamento): sul punto si ricorda che la giurisprudenza ritiene possibili tali accordi espliciti fra le parti (TAR Campania, sez. V Napoli, sent. 12 marzo 2008, n. 1220).
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