I lavori in condominio: l’appalto d’opere e la modifica del progetto
L’appalto privato si configura come una figura contrattuale che spesso viene utilizzata nell’ambito dei rapporti gestionali del condominio: esso è infatti un contratto con il quale una parte accetta l’incarico di eseguire un’opera verso un corrispettivo, mettendo a disposizione del condominio committente la propria organizzazione aziendale, assumendone la relativa esecuzione con tutti i correlati obblighi.
Tra le varie configurazioni ed incarnazioni del contratto d’appalto si ravvisa anche l’appalto d’opere. In proposito pare opportuno effettuare un focus sul contratto d’appalto in ambito condominiale, sollevando il seguente quesito: il committente può effettuare una modifica del progetto in corso d’opera?
Appalto d’opere, la modifica del progetto in corso d’opera
In tema di varianti a progetto nell’esecuzione di un appalto d’opere, l’art. 1661 c.c. prevede che il committente possa richiedere all’appaltatore l’esecuzione di tali varianti nei limiti del sesto del prezzo originario e l’appaltatore sia obbligato ad eseguirle con diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti, salvo che esse comportino notevoli modificazioni della natura dell’opera. Da ciò consegue che, nella specifica ipotesi di notevoli varianti dell’opera, non trova applicazione l’art. 1661 c.c., ma viene in discussione la sussistenza stessa del diritto del committente di richiedere dette varianti. Tuttavia, una volta che le opere richieste siano eseguite dall’appaltatore, quest’ultimo ha diritto a richiedere il riconoscimento di corrispettivi ulteriori rispetto al prezzo di appalto originariamente concordato. È la Cassazione a tracciare tale orientamento medianrte la sentenza del 4 maggio 2011, n. 9796.
Quando, nel corso dell’esecuzione del contratto d’appalto, il committente abbia richiesto all’appaltatore notevoli ed importanti variazioni del progetto, il termine di consegna e la penale per il ritardo, pattuiti nel contratto, vengono meno per effetto del mutamento dell’originario piano dei lavori. Affinché la penale conservi efficacia, occorre che le parti di comune accordo fissino un nuovo termine. In mancanza, incombe al committente, che persegua il risarcimento del danno da ritardata consegna dell’opera, l’onere di fornire la prova della colpa dell’appaltatore.
Tale quesito è solo uno dei molteplici che vengono chiariti ed esplicitati all’interno del nuovo volume edito da Maggioli intitolato I lavori in condominio, una guida operativa che analizza l’appalto e le responsabilità connesse all’ambito condominiale. Il volume, scritto dall’Avv. Vito Amendolagine ed aggiornato alla più recente giurisprudenza, analizza le variegate tematiche inerenti il contratto di appalto nel condominio.
Il volume è strutturato di quattro capitoli (il contratto di appalto privato, l’appalto e il condominio nella giurisprudenza, le responsabilità, le norme sulla sicurezza del lavoro), ciascuno dei quali pensato per dare una risposta efficace ed adeguata alle più disparate problematiche che possono presentarsi.
Ogni tematica viene affrontata muovendo dalla sintetica e ragionata esposizione della principale casistica frutto dell’esperienza emersa in ambito giudiziale ed extragiudiziale e riassumendo le risposte fornite nel corso degli anni principalmente dalla giurisprudenza di legittimità alla luce del dettato normativo vigente nella stessa materia considerata.
In ultima battuta nel libro vengono anche delineate, con l’ausilio di un formulario, le diverse forme contrattuali di appalto che a vario titolo possono interessare la vita condominiale.
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