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La piscina: quale titolo edilizio occorre possedere?
Individuazione del titolo edilizio necessario per la realizzazione di una piscina: l'esperto analizza le interpretazioni della giurisprudenza

di M. Petrulli

L’individuazione del titolo edilizio necessario per la realizzazione di una piscina è stata sovente oggetto di valutazione da parte della giurisprudenza.

È stato, infatti, affermato che la realizzazione di una piscina in un complesso immobiliare preesistente non costituisce pertinenza urbanistica in senso proprio, ma una nuova costruzione [1] , comportando inevitabilmente la modifica durevole del preesistente assetto dei luoghi e avendo essa funzione autonoma rispetto a quella propria dell’edificio cui accede.

PARTE II >> Piscina: nuova costruzione o pertinenza?

PARTE III >> Autorizzazione paesaggistica in sanatoria per la piscina.

A differenza di altri manufatti, la piscina non è necessariamente complementare all’uso delle abitazioni e non costituisce soltanto un’attrezzatura per lo svago, ma integra una struttura edilizia suscettibile di autonoma fruizione, che incide in maniera rilevante e con effetti permanenti sull’area in cui insiste, richiedendo, quindi, il previo rilascio dell’idoneo titolo ad aedificandum, individuato nel permesso di costruire [2]. Poiché la piscina, in considerazione della sua consistenza modificativa dell’assetto del territorio, rappresenta una nuova costruzione e non può essere ricompresa tra gli interventi di manutenzione straordinaria o minori, di cui all’art. 37 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), per la sua realizzazione è richiesto il permesso di costruire, così come per tutte le attività qualificabili come interventi di nuova costruzione comportanti la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.
Parimenti, il permesso di costruire è stato ritenuto necessario:

• “nel caso di una piscina privata, scoperta e a scopo ricreativo, in parte interrata (circa mt. 1,00) ed in parte fuori terra (circa mt. 0,50) delle dimensioni di mq. 25.20 (mt. 5,60 X 4,50) e un’altezza costante pari a mt. 1,35”; [3]
• per “una piscina interrata avente una superfice totale di circa 62,50 mq.”; [4]
• “per una piscina delle dimensioni di mt 11,00×6,40x H. max 2,32”. [5]

A maggior ragione, il permesso di costruire è necessario quando la realizzazione di una piscina si accompagna ad altre opere connesse; ad esempio, il suddetto titolo edilizio è stato ritenuto necessario:

• per la “realizzazione di una vasca natatoria, di scale di collegamento tra il piano di fabbricato e detta piscina, di pavimentazione in cemento su cui è collocata caldaia in muratura e copertura di pergolato in legno, di un locale tecnico in c.a. di contenimento di barbecue e forno per pizze, di pavimentazione in cemento del terrazzamento posto a lato retrostante con creazione di un colonnato in cemento”; [6]
• nel caso di “una piscina prefabbricata fissata al suolo, struttura a soppalco in legno con ringhiera di protezione e cancello in ferro con colonne portanti”; [7]
• per la realizzazione di una “piscina fuori terra prefabbricata di mq. 50,00 x 1,30 di H. rivestita da doghe di legno con annessa pedana di riposo in legno di mq. 30,00” e di una “piscina fuori terra prefabbricata di mq. 50,00 x 1,20 di H. con annessa pedana in legno di mq 60,00”, realizzati “previ movimenti di terra e terrazzamenti porzione di suolo di circa mq. 3000” e corredati da un “manufatto in legno e alluminio di mq. 4,00 x 2,50 di H adibito a n. 2 w.c.”, un “manufatto in legno a pianta esagonale, di mq. 15 x 2,50 di H adibito a deposito”, un “manufatto in legno di mq. 15,00 ad H variabile da mt. 2,50 a mt. 2,80”, un “manufatto in legno ancorato a piastre in acciaio di mq. 50,00 ad H. variabile da mt. 2,30 a mt. 3,00” e una “scala in ferro e legno di adduzione a terrazzamento”.  [8]

Il permesso è necessario anche per una “piscina a servizio di una struttura turistico-ricettiva del cui fine di lucro non può dubitarsi”. [9]

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Titolo edilizio, l’eccezione: la piscina meramente pertinenziale

Al contrario, la natura pertinenziale (e la conseguente non necessità del permesso di costruire) è stata riconosciuta solo a modeste piscine al servizio esclusivo del privato proprietario dell’abitazione principale; ad esempio, è stato affermato che:

• “una piscina fuori terra delle dimensioni di ml 6,00×4,00 appoggiata al suolo su un letto di sabbia e rivestita mediante un soppalco esterno da giardino in legno ed una casetta in legno delle dimensioni di ml 2,50×2,50 su basamento di calcestruzzo sono assimilabili ad elementi di arredo pertinenziale di un edificio giusto l’art. 6, comma 1, lett. e-quinquies), d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380”; [10]
• “L’installazione di una piscina che non abbia dimensioni rilevanti, realizzata in una proprietà privata a corredo esclusivo della stessa, deve considerarsi alla stregua di una pertinenza esclusiva dell’immobile esistente, essendo destinata a servizio dello stesso (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 3 ottobre 2019, n. 6644 e Sez. V, 16 aprile 2014, n. 1951)”; [11]
• “affinché ad una piscina si possa riconoscere natura pertinenziale, occorre che la stessa abbia un volume non superiore al 20% di quello dell’edificio cui accede, che tale manufatto sia preordinato ad un’oggettiva esigenza funzionale dell’edificio principale, e, non abbia un autonomo valore di mercato in modo da non consentire, rispetto a quest’ultimo e alle sue caratteristiche, una destinazione autonoma e diversa (Cass. Sez. 3, n. 52835 del 14/07/2016, Fahrni), infine, che non sia in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti ed inerisca ad un edificio preesistente legittimamente edificato”. [12]

Note

[1] Secondo TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 2 marzo 2021, n. 1392, la realizzazione di una piscina è invece configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia, comunque subordinato al regime del permesso di costruire in quanto comporta una durevole trasformazione del territorio.
[2] In alcune legislazioni regionali le piscine di modeste dimensioni e per finalità ludiche vengono ritenute pertinenziali e sottoposte SCIA, come nel caso dell’art. 7, comma 1, lett. l) della Legge Regione Emilia Romagna n. 15/2013 (per un caso concreto, cfr. TAR Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, sent. 17 novembre 2022, n. 920).
[3] TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 18 gennaio 2022, n. 76.
[4] TAR Puglia, Lecce, sez. I, sent. 26 maggio 2022, n. 845.
[5] TAR Campania, Napoli, sez. VIII, sent. 21 dicembre 2020, n. 6324.
[6v TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 7 gennaio 2022, n. 105.
[7] TAR Toscana, sez. III, nella sent. 5 novembre 2020, n. 1368.
[8] TAR Campania, Napoli, sez. IV, nella sent. 13 luglio 2020, n. 3054.
[9] TAR Campania, Napoli, sez. VII, sent. 31 agosto 2021, n. 5658; nel caso specifico, peraltro, la realizzazione della piscina comportava “la sostituzione dell’originaria copertura dell’area mediante una tettoia in lamiere coibentate, con un solaio in laterocemento chiuso su quattro lati, su cui andrà collocata la piscina, cui si aggiunge la creazione di un volume tecnico destinato a contenere le apparecchiature per il ricircolo ed il trattamento dell’acqua”.
[10] TAR Lazio, Latina, sez. I, sent. 7 ottobre 2021, n. 546.
[11] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 29 settembre 2021, n. 2035.
[12] Corte di Cassazione, sez. III pen., sent. 9 luglio 2019, n. 29963.

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