MAGGIOLI EDITORE - Edilizia urbanistica: notizie, leggi e normative per Enti Locali e professionisti

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Detraibilità dell'IVA: l'immobile strumentale che diventa abitativo
Il cambio di destinazione d'uso e di classificazione catastale avvengono solo a lavori conclusi

Con Risoluzione 58/E del 19 febbraio 2008, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti circa la vendita, da parte di una società, di un immobile strumentale per natura (classificazione catastale: D8) e ristrutturato con lavori appaltati a terzi nel 2005 e in uso dalla fine del 2005. Per rendere più facile la vendita, la società ha diviso il fabbricato in otto unità abitative (abitazioni di tipo civile: categoria catastale A2).

A seguito del frazionamento e del riaccatastamento, l’immobile non risulterà più strumentale per natura, è legittimo il dubbio riguardante le cessioni di unità immobiliari di categoria A2: esse dovranno essere assoggettate o dovranno essere considerate esenti da Iva?

L’art. 35 del DL 4 luglio 2006, n. 223 (convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006) ha modificato la disciplina dell’imposizione indiretta sulle locazioni e sulle cessioni di fabbricati. La nuova disciplina delle cessioni degli immobili a destinazione abitativa prevede l’esenzione da Iva per tutte le cessioni di fabbricati non strumentali che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito lavori di ristrutturazione, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione.

La circolare 27 del 4 agosto 2006 dell’Agenzia ha chiarito che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.

L’Agenzia ritiene che, nel caso in esame, la cessione degli immobili ad uso abitativo (categoria catastale A2) risultanti dal frazionamento e dal riaccatastamento di un immobile strumentale (categoria catastale D8) rientra tra le operazioni imponibili ai fini dell’Iva, ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8-bis), del DPR 633/1972, se effettuata entro il termine di quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi di ristrutturazione.

In caso contrario, se la cessione degli immobili ad uso abitativo viene effettuata oltre il termine di quattro anni dalla data di ultimazione degli interventi di ristrutturazione, l’operazione è considerata esente da Iva e la società venditrice deve provvedere a rettificare la detrazione dell’Iva operata in relazione agli interventi di ristrutturazione.

L’indetraibilità oggettiva dell’Iva relativa all’acquisto di fabbricati abitativi non opera in relazione all’acquisto e alla ristrutturazione degli immobili strumentali, per i quali l’imposta può essere detratta secondo i criteri ordinari previsti dall’art. 19 del medesimo D.P.R. n. 633 del 1972. Nel caso in esame la società realizza interventi di ristrutturazione su un immobile strumentale per natura, immobile che risulterà a destinazione abitativa solo a seguito dell’ultimazione dei lavori.

Il fatto che all’inizio dei lavori la società sappia con certezza che l’intervento porterà alla realizzazione di unità immobiliari a destinazione abitativa, non comporta l’automatica applicabilità dell’indetraibilità oggettiva, anche perchè la destinazione abitativa finale non esclude l’utilizzo dei beni in operazioni imponibili.

Eventuali limitazioni della detrazione saranno stabilite dal regime fiscale della cessione e non dalla oggettiva indetraibilità prevista dall’art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633 del 1972 in relazione all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile.